Въведение
Обмисляте отдаване на имот за краткосрочен наем, но не сте сигурни как. Има различни оналайн платформи, които свързват наемодателите и наемателите. Две от най-разпространениете са Букинг (Booking) и Айрбнб (Airbnb).
Разликата между двете платформи е малка. Букинг обхваща, както пътувания с бизнес цели, така и семейни почивки. Платформата предлага голям асортимент от хотели, апартаменти, наем на автомобили и други удобстава, които могат да направят пътуването по-приятно.
Докато, Айрбнб е концентрирано основно върху апартаменти и стаи от апартаменти отдавани главно от физически лица.
Друга основна разлика между двете платформи е таксуването. Букинг събира такса обслужване само от наемодателя, а Айрбнб таксува и наемодателя, и наемателя.
В тази статия ще рагледаме кои са основните изисквания за поготовка на жилището за отдаване под наем дали чрез търговски дружество, или чрез физическо лице.
Комисионни при отдаване на имот за краткосрочен наем
От горе написаното става ясно, че и двете онлайн платформи таксуват наемодателите. Дърговското дружество или физическото лице получава посреднически услуги, които помагат да намерят наематели за жилището. Тези услуги се таксуват от платформите посредством комисионни, които се явяват приход за платформите. От гледна точка на данъчното законодателство, именно тези комисионни подлеждат на специфично данъчно третиране.
Собствениците са задължени да регистрират жилището като туристическо в общината. Този регистрация води и до таксуване на гостите с туристически данък според броя дните, които те наемат жилището. Данъка се определя от всяка една община.
Необходима ли е регистрация по ДДС при отдаване на имот за краткосрочен наем
Казано на кратко – ДА. Регистрацията по ДДС е задължителна за използването на онлайн платформите. Според ЗДДС, когато едно лице и/или търговско дружество получава услуги от доставчик регистриран извън България е необходима регистрация (чл. 97а от ЗДДС). А и двете платформи са регистрирани в държави извън България. Не е от значение дали платформите са регистрирани в страна членка на ЕС или трета страна.
Следователно всеки един наемодател трябва да се регистрира по ДДС чл. 97а, освен ако не е вече регистриран по чл. 96 ал.1 от ЗДДС (регистрация по общия ред за 12 последователни месеца оборот надхвърлящ 100 000 лв.) или по чл. 100 ал.1 от ЗДДС (регистрация по избор).
Когато едно лице е регистрирано по ДДС по чл. 97а, то не е освободеноот задъжилетната регистрация по ДДС (чл. 96). Лицето е длъжно да следи оборота си (получения приход от наеми) и когато надхвърли прага към 2024 год. от 100 000 лв. трябва да проемени регистрацията си по ДДС от чл. 97а на чл. 96.
Какво е регистрация по ДДС по чл. 97а?
Специалната регистрация по чл. 97а освобождава наемодателя да облага своите услуги (предоставения наем) с ДДС. Обаче той е задължен да самоначисли ДДС (20%) само и единствено на услугите (комисионните) получени от онлайн платформите. Както търговски дружества, така и физически лице могат да се регистрират по ДДС чл. 97а.
Фактурите, които се получават от Букинг или Айрбнб са без ДДС, но според ЗДДС получателят е длъжен да самоначисли ДДС (20%) с т.нар. протокол по чл. 117 от ЗДДС.
Декларацията със самоначисленото ДДС отново се подава в срок до 14-то число на месеца следващ услугите.
Този вид регистрация по ДДС безспорно съдържа огромно предимство, тъй като задълженото лице (наемодателят) дължи данък ДДС само и единствено върху комисионните, а не на целия получен приход. Освободен е от начисляване ДДС на своите услуги.
Но единственият недостатък на чл. 97а от ЗДДС, е че задълженото лице няма право на данъчен кредит за закупени стоки и услуги. Казано на кратко, това означава, че наемодателят ще продължи да се третира, като нерегистрирано лице по ЗДДС и съответно няма право да приспадне платеното от него ДДС при закупени стоки или услуги.
Разлики на отдаване на имот за краткосрочен наем от търговско дружество или физическо лице
Както вече споеменахме щом се използват услугите на онлаайн платформи, регистрирани извън България е необходима регистрация по ДДС. По ДДС може да се регистрира както търговско дружество, така и физическо лице. Това е единствената прилика между различните наемодатели.
- Облагане на търговска дейност с патентен данък ЗМДТ
- Облагне на търговската дейност по реда за едноличните търговци
Вариант 1:
С патентен данък могат да се облагат само и единствено физически лица извършващи патентни дейности и еднолични търговци. То е неприложимо за търговски дружества.
Облагането на патентен данък на физически лица е въпрос на избор от тяхна страна. Основното предимство на патентния данък е, че размерът на данъка е фиксирана сума независимо от получените доходи от наеми. Той се определя от всяка една община, местонахождението на имота и броя стаи.
Изисквания за патентен данък
За да може да се приложи този вид данък е необходимо дейността да се определи като патентна съгласно Приложение 4 от ЗМДТ. Важно е да се подчертае, че стаи и апартементи за гости, които обикновено се отдават под наем през онлайн платформите спадат към клас В на туристическите обекти. Това задължава собственика да регистрира жилището в общината като туристически обект.
Второто изискване е оборотът от получените доходи от наеми през педходната календарна година да не надвишават 50 000 лв. Изборът за патентен данък се прави всяка година до 31 януари или в случай, че дейността е започнала по-късно през годината може да се подаде заявление за патантен данък веднага при решението за отдаването под наем.
Вариант 2:
Ако собственика на имота се определя като търговеца по смисъла на ТЗ, доходите от краткосрочен наем подлежат на облагане на данък 15%. Не е от значение дали лицето е регистрирано като едноличен търговец (ЕТ), но задължително то трябва да се регистрира в Търговския регистър.
Изключение прави това, ако собственика отдава стая от жилището си, в което той живее по настоящем.
Заключение – физическите лица, собственици на имоти, могат да изберат, кой от двата варианта е по-подходящ за тях при отчитане на доходи от отдаване на жилище под краткосрочен наем посредством онлайн платформи.
